伴随解禁时间窗口的临近，近两年引爆市场的公募REITs产品的溢价率纷纷在近日创下年内新低。截至5月27日收盘，12只公募REITs的平均溢价率为22%，比今年2月中旬的高点已回落超30个百分点。

　　多位业内人士对此表示，此次解禁主要涉及金融机构、部分产业资本等专业机构投资人，解禁机构有相对理性的交易方式和策略，更倾向于长期配置。各家基金管理人也针对解禁做了充分的应对准备，以保持该类产品二级市场价格的稳定。

　　首批公募REITs解禁“倒计时”

　　解禁机构更倾向长期配置

　　近日，富国、博时、华安、平安、中金、东吴、浙商证券（601878）等多家基金管理人发布通告，提示旗下公募REITs产品份额解除限售。

　　通告数据显示，上述产品解禁后的可流通份额，占全部基金份额比例从41%-80%不等。限售份额自2022年6月21日起，即首批公募REITs上市满一周年时，就满足基金份额解除限售的条件。

　　谈及公募REITs解禁对投资的影响，富国首创水务REIT基金经理李盛表示，与A股上市公司解禁相比，上述公募REITs在发行时除原始权益人以外的战略配售份额占比较高，客观上导致本次解禁后上述REITs的流通份额增加比例较大，但总体来看，解禁后REITs总流通市值仍然不大。

　　李盛分析，从解禁份额的战略投资人构成看，主要是金融机构和部分产业资本，目前大部分REITs市价相对于发行价有一定溢价，不排除部分战略配售投资人有实现收益的动力，卖盘的增加可能对二级市场造成一定压力；但另一方面，战略配售投资人主要是专业机构投资人，正常而言有相对理性的交易方式和交易策略。同时，短期二级市场价格的大幅下降也会提升REITs的分派率、IRR等收益指标，对于理性投资人而言，可能是一次资产配置的机会。

　　中航基金不动产投资部也认为，与股票解禁不同，对于公募REITs来说，战略配售投资者主要包括原始权益人，具有战略合作关系的大型企业，投资长期限、高分红类资产的资管产品，政府专项基金或产业基金等，更倾向于长期配置公募REITs产品。

　　事实上，面临产品的解禁压力，抖客网，各家公募基金管理人也做好了充分的准备。

　　富国基金李盛表示，从基金管理人的角度，我们主要还是做好基金的运营管理、信息披露等工作。并且不断通过各种方式向投资人传递REITs的风险收益特征，引导投资人正确认识REITs的投资价值，理性进行REITs的投资和交易。

　　中航基金不动产投资部也表示，监管及公募基金管理人十分重视REITs解禁事项，也提前做了诸多准备，以中航首钢绿能REIT为例，公募基金管理人已与各战略投资者进行一对一沟通持有意向，积极与新战略投资者对接，同时创造大宗交易等交易机会，保持二级市场价格稳定。

　　“基于前期的调研和访谈，总体来看，解禁对REITs二级市场影响不大。相比于更倾向于中短期盈利以及有净值管理要求的基金、理财、券商资金，险资和集团、企业、股权投资的长期配置倾向更强，解禁后继续持有的意愿可能更强。”中航基金不动产投资部相关人士称。

　　平均溢价率22%

　　从年内高点回落超30个百分点

　　随着解禁日的临近，多家公募REITs在二级市场的溢价率，经历今年2月中旬的高点，纷纷回落到低位，多数产品在近日还创下了年内新低。截至5月27日，12只公募REITs的平均溢价率为22.19% ，比2月中旬的平均溢价率高点已经回落超30个百分点。

　　与此同时，该类产品今年在二级市场的涨幅也基本抹平。截至2022年5月27日，12只公募REITs今年以来平均涨幅为-0.69%，其中有7只产品录得负收益，占比过半，在价格高点买入的投资者也遭遇了一定损失。

　　谈及上述溢价率的剧烈变化，中航基金不动产投资部表示，REITs是一个相对稳定的投资产品，但从前期REITs二级市场来看，公募REITs前期涨势较高，相较于其内在价值仍有一定偏离度，长期来看，二级市场价格终将回归其内在价值。

　　富国基金李盛也表示，REITs的底层资产本身是以稳定现金流为特性的，长期而言REITs的二级市场价格应该围绕底层资产的估值波动，前期由于REITs作为新品种，部分投资人认识不足和资产稀缺等因素，导致二级市场存在非理性炒作行为，溢价率过高，近期二级市场价格下行和交易量缩小，是市场逐渐趋于理性的体现。

　　在公募REITs折溢价大幅波动的背景下，多家公募机构和人士也提醒投资者充分了解产品特性和风险收益特征，理性参与投资，避免短期追涨杀跌导致的投资风险。

　　中航基金不动产投资部表示，一方面建议投资者充分了解产品特性，仔细研读公开披露文件和行业研究报告。在 REITs产品上市之初，《招募说明书》对底层资产的运营管理情况、现金流分派情况等信息进行审慎预测，并定期发布季度报告、年度报告充分披露运营状况。同时，市场上REITs领域的公众号、研究报告逐步日益丰富，营造了更加完善的市场环境。投资者应充分了解产品运营状况、产品特性，加深对REITs业态的了解程度。

　　另一方面，建议投资者持续关注二级市场走势，理性参与市场投资。前期公募REITs产品涨幅较高，部分REITs产品发布风险提示通告，公示价格上涨将导致投资者实际现金流分派率降低风险。对于公募REITs新型投资者，若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。

　　“从REITs发行起，我们一直呼吁投资人客观了解REITs的基本概念和风险收益特征，理性的看待REITs的投资价值。”富国基金李盛也表示，REITs本质还是针对特定底层资产的权益投资，该类资产以稳定运营、稳定分红为特征，适合长期资产配置，短期的追涨杀跌可能面临较大的投资和交易风险。